Stel: je hebt de sleutels ingeleverd, de woning was schoon en je hebt van elke kamer foto’s gemaakt. Twee weken later staat er nog niets op je rekening. Na een maand krijgt je verhuurder het bericht dat je je geld terug wilt, en dan komt er een mailtje met “nog wat kosten voor schilderwerk”. Bedrag: bijna de hele waarborgsom van je huurwoning.
Wat zeggen rechters in zo’n geval? Onze eigen database bevat ruim een miljoen uitspraken. Daarin vonden we 70 uitspraken van sinds 2024 die verwijzen naar artikel 7:261b BW, de regel over de waarborgsom bij huur. Van die 70 beoordeelden we de samenvatting en de beslissing. Het grootste deel ging over een borg die de verhuurder niet terugbetaalde. In de 29 gepubliceerde zaken waarin we konden vaststellen hoe het met de borg afliep, moest de verhuurder 22 keer de hele borg terugbetalen. Dat zegt iets over die zaken, niet over jouw kans.
Wat de wet zegt over je waarborgsom huur
Sinds de Wet goed verhuurderschap staat het in artikel 7:261b BW. De waarborgsom is ten hoogste twee keer de kale huur. Die grens geldt voor huurcontracten vanaf 1 juli 2023. De verhuurder betaalt de borg binnen veertien dagen na het einde van de huur terug. Alleen in twee gevallen mag hij iets verrekenen, en dan heeft hij dertig dagen.
| Wat de verhuurder mag verrekenen | Wat hij dan moet doen |
|---|---|
| Schade aan de woning waarvoor jij als huurder aansprakelijk bent | Alleen aantoonbaar gemaakte herstelkosten aftrekken en het restant binnen 30 dagen terugbetalen |
| Huur, servicekosten of energieprestatievergoeding die je nog niet hebt betaald | Alleen die openstaande bedragen aftrekken en het restant binnen 30 dagen terugbetalen |
| Iets anders, zoals administratiekosten of een boete | Niet met de borg verrekenen, zegt ook de Rijksoverheid |
22 van de 29 keer de hele borg terug
Zo telden we. We lazen per uitspraak de samenvatting en de beslissing. Ging het niet over terugbetaling van een borg, dan viel de zaak af. Was niet vast te stellen hoe het afliep, dan ook. Dat bleef over:
- 22 keer de hele borg terug. De verhuurder kon zijn kosten niet onderbouwen of mocht ze niet met de borg verrekenen.
- 5 keer een deel terug. Een deel van de kosten bleef staan, zoals schade aan gordijnen of huur over een maand.
- 2 keer niets terug. In beide zaken werd de borg verrekend met openstaande bedragen of de schade.
- De rest telt niet mee: zaken over iets anders dan de borg, en zaken waarin de uitkomst uit samenvatting en beslissing niet vast te stellen was.
Dit is geen steekproef van alle borgruzies in Nederland. De meeste conflicten komen nooit bij de rechter, en niet elke uitspraak wordt gepubliceerd. Wat de telling wel laat zien: in deze 29 zaken haalde een verhuurder zonder onderbouwde kosten weinig uit bij de rechter.
Waarom verhuurders verliezen: drie voorbeelden
In Gelderland was bij het begin van de huur geen opnamestaat gemaakt. Daardoor moest de verhuurster bewijzen dat de woning bij het vertrek slechter was dan bij de start. Dat lukte niet. Ze moest de borg terugbetalen zonder iets te verrekenen, en ook de contract- en administratiekosten, omdat dat beding nietig was (ECLI:NL:RBGEL:2024:1867).
In Zeeland-West-Brabant waren beide partijen bij de voorinspectie, maar de huurder werd niet uitgenodigd voor de eindinspectie. Dat de woning niet schoon was opgeleverd, kwam daarom niet vast te staan. De schoonmaakkosten werden afgewezen; voor de schade aan de gordijnen betaalde de huurder wel, met een correctie voor nieuw voor oud (ECLI:NL:RBZWB:2026:892).
En in Limburg mocht een verhuurder de kosten voor schilderwerk niet met de borg verrekenen; de kantonrechter wees de vordering van de huurder toe (ECLI:NL:RBLIM:2026:9666, 16 september 2026). Bij meerdere toewijzingen kwam er wettelijke rente bij, bijvoorbeeld over 3.900 euro borg in Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2026:7697) en 3.600 euro in Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2025:13595).
De veertiendagenregel heeft geen handhaver
De wet is duidelijk, maar niemand controleert of verhuurders zich eraan houden. Gemeenten handhaven de Wet goed verhuurderschap en moeten een meldpunt hebben. Op de terugbetaling van de borg mogen ze niet handhaven. “Het is niet mogelijk om te handhaven op het niet (correct) terugbetalen van de waarborgsom aan de voormalige huurder,” staat in het handhavingsprotocol van de VNG. Wel op de hoogte van de borg en op de informatie erover.
“Veel meldingen gaan over het niet terugbetalen van de waarborgsom. Handhaving hierop is onder de Wet goed verhuurderschap niet mogelijk. Een aantal gemeenten zou dit graag anders zien.”
Evaluatie Wet goed verhuurderschap, 2 september 2026
Een verhuurder die de borg vasthoudt, riskeert dus hooguit dat de huurder naar de rechter gaat. Voor een huurder die net verhuisd is, is dat een flinke drempel. Gemeenten zouden ook op de terugbetaling moeten kunnen handhaven. Een verhuurder die stelselmatig borgen inhoudt, zou dan een boete kunnen krijgen zonder dat elke huurder apart hoeft te procederen. Dat het speelt, bevestigt de evaluatie van de Wet goed verhuurderschap, die op 8 september 2026 naar de Tweede Kamer ging. In interviews werd het niet terugbetalen “ook wel een verdienmodel voor verhuurders die niet te goeder trouw zijn genoemd”. Stichting !Woon in Amsterdam meldde in 2020 al honderden meldingen per jaar over borgconflicten, schreef Radar.
Daar staat tegenover dat huurders niet altijd onschuldig zijn. In 7 van de 29 zaken mocht de verhuurder iets of alles houden, onder meer voor schade en openstaande huur. Organisaties van commerciële verhuurders vinden de termijn van 14 dagen bovendien “erg kort”, staat in dezelfde evaluatie: ze willen eerst de woning kunnen inspecteren, en dat lukt niet altijd op tijd. Een verhuurder met echte schade die netjes een specificatie stuurt, hoort dat geld te mogen verrekenen. Handhaving moet zich richten op wie zonder onderbouwing inhoudt, niet op de verhuurder die de wet volgt.
Borg na veertien dagen niet terug? Zo pak je het aan
- Tel de dagen vanaf de datum waarop de huur eindigde. Is er geen toegestane verrekenpost, dan moet de borg binnen 14 dagen terug. Is er aantoonbare schade of nog openstaande huur, servicekosten of energieprestatievergoeding, dan moet het restant binnen 30 dagen terug, met een schriftelijke kostenspecificatie.
- Vraag de kostenspecificatie als de verhuurder kosten aftrekt. Die moet hij je schriftelijk en volledig geven. Leg zijn posten naast je eigen foto’s en het opleverrapport.
- Stuur een sommatie met een redelijke termijn en het bedrag. Daarmee stel je hem in gebreke. Ons sommatiebrief voorbeeld gaat over niet opgeleverd werk, maar de opbouw kun je gebruiken. Wat een ingebrekestelling precies moet bevatten, staat daar uitgelegd.
- Stap naar de kantonrechter als er na de termijn niets komt. Daar is geen advocaat verplicht. Noem artikel 7:261b BW en vraag de wettelijke rente over de te late terugbetaling. Dat is iets anders dan rente over de borg tijdens de huur; die hoeft de verhuurder niet te betalen.
Dit is informatie, geen persoonlijk advies. Speelt er meer, zoals servicekosten of een te hoge huur, kijk dan bij huurrecht hoe rechters daarover oordeelden. Wil je de uitspraken over jouw situatie zelf nalezen, zoek dan met rechtshulp met AI in de rechtspraak, met de bronnen erbij.
Zonder handhaver blijft de kantonrechter de enige
Het moment dat telt, is de volgende aanpassing van de Wet goed verhuurderschap. Krijgen gemeenten daarin ook bevoegdheid over de terugbetaling van de borg, dan hoeft niet elke huurder meer zelf te procederen. Krijgen ze die niet, dan blijft de veertiendagenregel afhangen van huurders die de moeite nemen om naar de kantonrechter te stappen.