---
title: "Huurverhoging niet betalen is geen bezwaar"
date: 2026-10-07
author: "Redactie AI Rechtshulp"
featured_image: "https://ai-rechtshulp.nl/wp-content/uploads/2026/10/air-huurverhoging-d5ca0a2f85e1.jpg"
categories:
  - name: "Recht uitgelegd"
    url: "/category/recht-uitgelegd.md"
---

# Huurverhoging niet betalen is geen bezwaar

In mei ligt er een brief van je verhuurder op de mat. Per 1 juli gaat je huur omhoog en jij vindt dat te veel. Dus je maakt in juli gewoon het oude bedrag over. Dat voelt als bezwaar tegen je huurverhoging. Voor de wet is het vaak helemaal niets.

Twee kantonrechters lieten deze zomer zien hoe dat afloopt. In beide zaken betaalde een huurder van een sociale huurwoning de verhoging niet en maakte hij geen schriftelijk bezwaar. De ene huurder hoefde niets bij te betalen, de andere moest de verhoging alsnog betalen, met rente. Het verschil zat niet in de huurder. Het zat in één aangetekende brief van de verhuurder.

Ben je het niet eens met je huurverhoging, dan is schriftelijk bezwaar de route die de wet kent. Niet betalen alleen is dat niet. Alle bedragen en termijnen hieronder kloppen op 7 oktober 2026.

## Twee huurders betaalden niet, maar één hoefde niets

In Limburg vroeg woningcorporatie Woonpunt €396,13 aan achterstallige huurverhoging. De huurder had de verhoging per 1 juli 2025 niet betaald en ook niet schriftelijk bezwaar gemaakt. Woonpunt zei dat het in september een herinnering had gestuurd. Maar de corporatie kon niet bewijzen dat die brief aangetekend was verstuurd en dat de huurder hem had ontvangen. De kantonrechter wees de vordering op 2 september 2026 af. De oude huur bleef gelden ([ECLI:NL:RBLIM:2026:9165](https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBLIM:2026:9165)).

In Den Haag ging het andersom. Ook die huurder betaalde de verhoging per 1 oktober 2025 niet en maakte geen schriftelijk bezwaar. Ze stuurde wel een mail dat ze nooit een brief had gekregen. Volgens de rechter is dat geen bezwaar. De verhuurder kon met gegevens van PostNL aantonen dat de aangetekende herinnering op 19 november 2025 was bezorgd. Omdat de huurder daarna niet naar de Huurcommissie ging, gold ze als akkoord met de verhoging. Op 21 augustus 2026 moest ze €146,15 plus wettelijke rente betalen ([ECLI:NL:RBDHA:2026:24314](https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBDHA:2026:24314)).

Rechtbank LimburgRechtbank Den HaagVerhoging niet betaald, geen schriftelijk bezwaarVerhoging niet betaald, geen schriftelijk bezwaar, wel een mail dat er geen brief wasAangetekende herinnering niet bewezen, alleen een bezorgoverzichtAangetekende herinnering bezorgd op 19 november 2025, volgens PostNLHuurder kon niet naar de HuurcommissieHuurder ging niet naar de Huurcommissie**Oude huur blijft, vordering van €396,13 afgewezen****Verhoging geldt, €146,15 plus rente betalen**Bron: de volledige vonnissen op rechtspraak.nl, gelezen op 7 oktober 2026. Twee zaken zeggen niets over hoe vaak dit voorkomt.De Limburgse huurder won dus niet doordat niet betalen werkt. Hij won omdat de verhuurder een stap in zijn eigen procedure niet kon bewijzen. Heeft je verhuurder die papieren wel op orde, dan sta je met lege handen.

## Bezwaar tegen een huurverhoging telt pas op papier

Voor een sociale huurwoning staat de procedure in [artikel 7:252 en 7:253 van het Burgerlijk Wetboek](https://wetten.overheid.nl/jci1.3:c:BWBR0005290&boek=7&titeldeel=4&afdeling=5&artikel=253). Je verhuurder moet het voorstel minstens twee maanden van tevoren schriftelijk doen. In de brief staan de huidige huur, het percentage of bedrag, de nieuwe huur, de ingangsdatum en hoe je bezwaar maakt.

1. Je krijgt het voorstel uiterlijk twee maanden vóór de ingangsdatum. Bij de verhoging van 1 juli dus uiterlijk 1 mei.
2. Ben je het er niet mee eens, dan laat je dat schriftelijk weten vóór de ingangsdatum. De Huurcommissie heeft daarvoor een [bezwaarformulier](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurder-sociale--en-middensector/huurverhoging-sociale-middensector-huurder/jaarlijkse-huurverhoging-sociale-huur/huurverhoging-in-het-kort). Schrijf erbij waarom het voorstel volgens jou niet klopt.
3. Houdt je verhuurder vast aan de verhoging, dan moet hij binnen zes weken na de ingangsdatum zelf naar de Huurcommissie. Jij hoeft dan niets te doen.
4. Maak je geen bezwaar en betaal je ook niet, dan hangt de volgende stap af van hoe het voorstel kwam. Kwam het per gewone post, dan kan je verhuurder je binnen drie maanden na de ingangsdatum een aangetekende herinnering sturen. Stuurde hij het voorstel zelf al aangetekend, dan moet hij binnen zes weken na de ingangsdatum naar de Huurcommissie (artikel 7:253 lid 5 BW, zie het [beleidsboek van de Huurcommissie](https://www.huurcommissie.nl/support/beleidsboeken/huurverhoging-huurverlaging/reguliere-huurverhoging)).
5. Na een aangetekende herinnering kun jij zelf de Huurcommissie vragen om de verhoging te beoordelen. Doe je dat niet binnen vier maanden na de ingangsdatum, dan geldt de verhoging als afgesproken.

Let op bij stap 5. De wet telt die vier maanden vanaf de ingangsdatum van de verhoging. In de Haagse zaak rekende de rechter vanaf de bezorging van de herinnering en noemde hij 20 maart 2026 als laatste moment. Reken zelf met de kortste termijn, dan kom je nooit te laat.

Verliest je bezwaar bij de Huurcommissie, dan betaal je €25 leges. Wint de huurder, dan betaalt de verhuurder. Zo staat het op de [uitlegpagina van de Huurcommissie](https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurder-sociale--en-middensector/huurverhoging-sociale-middensector-huurder/jaarlijkse-huurverhoging-sociale-huur/huurverhoging-in-het-kort).

## Hoeveel mag je huur in 2026 omhoog?

Bezwaar heeft vooral zin als de verhoging boven het maximum ligt, als de brief te laat kwam of als er fouten in staan. De maxima voor 2026 komen uit het [bericht van de Rijksoverheid van 15 december 2025](https://www.rijksoverheid.nl/actueel/nieuws/2025/12/15/maximale-huurverhoging-2026-in-sociale-sector-41-middenhuur-61-en-vrije-sector-44).

Soort woningMaximum 2026Sociale huur4,1% per 1 juli 2026. Huur onder €350: maximaal €25. Hoger inkomen: maximaal €50 of €100.Middenhuur6,1% sinds 1 januari 2026Vrije sector4,4% sinds 1 januari 2026Bron: Rijksoverheid en Huurcommissie, gelezen op 7 oktober 2026. In de sociale huur gold tot 1 juli 2026 nog het maximum van 5% uit 2025.Krijg je in de vrije sector ineens 10% erbij, dan ligt dat ruim boven de 4,4%. Ook als je contract een hoger percentage noemt. Volgens artikel 7:248 BW is het beding dan nietig voor het deel boven het maximum en geldt de huur als verhoogd met het toegestane percentage. Je kunt de Huurcommissie tot vier maanden na de ingangsdatum om een uitspraak vragen. De [bezwaarpagina van de Rijksoverheid](https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/woning-huren/vraag-en-antwoord/kan-ik-bezwaar-maken-tegen-mijn-huurverhoging) noemt dezelfde termijn.

## Een opslag in je contract is niet vanzelf oneerlijk

In 2023 kreeg een huurder van Bouwinvest in Amstelveen gelijk: de kantonrechter vernietigde het huurverhogingsbeding als oneerlijk ([ECLI:NL:RBAMS:2023:3124](https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2023:3124)). [Kassa](https://www.bnnvara.nl/kassa/artikelen/uitspraak-zet-huurverhogingen-in-vrije-sector-op-losse-schroeven) schreef toen dat honderdduizenden vrijesectorcontracten mogelijk in strijd waren met Europese regels. Veel huurders hoopten op jaren huur terug.

De Hoge Raad zette dat op 29 november 2024 recht. Een opslag van maximaal 3% bovenop de inflatie is volgens de Hoge Raad in beginsel **niet** oneerlijk ([ECLI:NL:HR:2024:1780](https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:HR:2024:1780), r.o. 3.2.11). Wel moet de rechter de opslag los van de inflatiecorrectie toetsen. Een opslag die wel oneerlijk is, vervalt helemaal, voor het verleden en de toekomst. Wat je op grond daarvan te veel betaalde, kun je in beginsel terugvragen.

Daarna oordeelden rechters wisselend over hogere opslagen. De kantonrechter in Noord-Holland vond een opslag van 5% bovenop de inflatie in die zaak oneerlijk ([ECLI:NL:RBNHO:2025:5557](https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBNHO:2025:5557)). Het hof Amsterdam liet op 26 mei 2026 de vernietiging van zo’n opslag staan, maar het indexatiebeding zelf bleef overeind ([ECLI:NL:GHAMS:2026:1478](https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:GHAMS:2026:1478)). Het hangt dus af van de tekst van jouw contract en de omstandigheden.

Helemaal af is het verhaal niet. Op 17 juli 2026 stelde de kantonrechter in Amsterdam in een zaak van negentien huurders tegen Lieven de Key vragen aan het Europese Hof van Justitie ([ECLI:NL:RBAMS:2026:7247](https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2026:7247)). De kantonrechter twijfelt of de aanpak van de Hoge Raad, die opslag en indexatie los van elkaar toetst, past bij het Europese recht. Tot het Hof antwoordt, kan de uitleg over zulke bedingen nog verschuiven. Wil je weten wat er in jouw contract staat, lees dan hoe [AI bij huurgeschillen](https://ai-rechtshulp.nl/ai-huurgeschillen-huurcontracten-rechten/) een huurcontract doorloopt op zulke bepalingen.

## Weigeren is een gok op de papieren van je verhuurder

De Bond Precaire Woonvormen voert campagne onder de naam [Wij Weigeren De Huurverhoging](https://wijweigerendehuurverhoging.nl/). Het stappenplan is bedoeld voor sociale huur en kamers. De campagne raadt schriftelijk bezwaar juist af: “Het verkleint je kans op succes en je zadelt jezelf alleen op met onnodig papierwerk.” Het plan is om de oude huur door te betalen, het verschil opzij te zetten en af te wachten of de verhuurder vóór 1 oktober een aangetekende herinnering stuurt. Kwam het voorstel per gewone post en blijft die herinnering uit, dan gaat de verhoging per 1 juli niet door. Komt die wel, dan betaal je alsnog of stap je naar de Huurcommissie. Huur je in de vrije sector, dan waarschuwt de bond zelf dat je met weigeren huurachterstand opbouwt.

![Aankondiging van de Bond Precaire Woonvormen: webinar Wij Weigeren De Huurverhoging op 14 oktober om 19:30](https://ai-rechtshulp.nl/wp-content/uploads/2026/10/bpw-webinar-wij-weigeren-de-huurverhoging.jpg)Bron: [Bond Precaire Woonvormen op X](https://x.com/PrecWoonvormen/status/2107447518657474837), 6 oktober 2026. Campagnesite: [wijweigerendehuurverhoging.nl](https://wijweigerendehuurverhoging.nl/).Voor sociale huur volgt die route de wet, en de Limburgse zaak laat zien dat hij kan werken. Stuurde je verhuurder het voorstel al aangetekend, dan heb je niets aan het wachten op een herinnering: dan moet hij zelf binnen zes weken naar de Huurcommissie. De campagne zegt er ook eerlijk bij dat een verzoek bij de Huurcommissie “vrijwel altijd kansloos” is als de aangetekende brief op tijd kwam en de verhuurder verder geen fouten maakte. De Haagse zaak laat zien hoe dat afloopt als je na die brief niets doet: de verhoging geldt alsnog, met rente. Op 14 oktober houdt de bond een webinar over de gang naar de Huurcommissie, [meldde de bond op X](https://x.com/PrecWoonvormen/status/2107447518657474837).

Weigeren test dus de administratie van je verhuurder, niet of de verhoging klopt. Denk je dat het percentage of de brief inhoudelijk niet deugt, dan is schriftelijk bezwaar vóór de ingangsdatum de sterkere zet. Dan moet de verhuurder zelf naar de Huurcommissie, en betaalt hij de leges als hij ongelijk krijgt.

Dat de regel zo werkt, vinden wij een zwakke plek in het systeem. Een huurder die één brief mist of verkeerd begrijpt, verliest zijn bezwaar zonder dat iemand naar de inhoud kijkt. Een verhuurder die de herinnering vergeet aan te tekenen, verliest zijn verhoging, ook als die klopte. In beide gevallen beslist het papier en niet de huurprijs.

## Huurders verliezen de meeste bezwaren

Er is ook een ongemakkelijk cijfer voor huurders. De Huurcommissie behandelde in 2025 volgens [Vastgoed Insider](https://vastgoedinsider.nl/huurcommissie-druk-met-afwijzen-bezwaren-tegen-huurverhoging-verhuurders-houden-zich-meestal-aan-de-regels/) 4.133 zaken over huurverhoging. Corporaties kregen in 98% van die zaken gelijk, particuliere verhuurders in 88%. Dat cijfer komt via een vakblad voor beleggers dat de Huurcommissie aanhaalt. Het zegt niet hoeveel huurders terecht twijfelden maar nooit bezwaar maakten.

De Huurcommissie kijkt of het voorstel klopt volgens de regels, niet of de huur hoog voelt. Een bezwaar heeft daarom houvast als het een concrete grond noemt: een percentage boven het maximum, een brief die later kwam dan twee maanden van tevoren, een verkeerde huidige huur of een inkomensverhoging die niet bij jouw inkomen past. De [Woonbond waarschuwde in juni 2025](https://www.taxlive.nl/nl/documenten/nieuws/woonbond-waarschuwt-voor-onrechtmatig-hoge-huurverhogingen/) voor sociale huurders die een voorstel van 7,7% kregen terwijl 5% het maximum was. Zulke fouten bestaan. Hoeveel het er waren, meldde de Woonbond niet.

## Kreeg je deze herfst een aangetekende herinnering?

Hier loopt nu een termijn. Verhuurders van sociale huurwoningen konden tot [30 september 2026](https://www.huurcommissie.nl/actueel/nieuws/2026/06/24/bezwaar-tegen-de-huurverhoging-dien-het-op-tijd-in-bij-de-verhuurder) een aangetekende herinnering sturen over de verhoging van 1 juli. Heb je zo’n brief gekregen, maakte je geen bezwaar en betaal je de verhoging niet? Dan loopt de termijn voor de Huurcommissie vier maanden na 1 juli af. Zorg dat je verzoek er vóór 1 november 2026 ligt, en voeg een kopie van het voorstel en van de herinnering toe.

Twijfel je of je bezwaar sterk genoeg is, check dan eerst de verhoging met de [huurverhogingscheck van de Woonbond](https://www.woonbond.nl/), of bel het [Juridisch Loket](https://www.juridischloket.nl/). Met [rechtshulp met AI](https://ai-rechtshulp.nl/) zoek je zelf in uitspraken over huurverhogingen die op jouw situatie lijken. Meer over je rechten als huurder staat op onze pagina over [huurrecht](https://ai-rechtshulp.nl/huurrecht/), en bij [mag mijn verhuurder](https://ai-rechtshulp.nl/mag-mijn-verhuurder/) lees je wat een verhuurder verder wel en niet mag.

## Vanaf 2027 kan een sociale huurder meer laten toetsen

De Eerste Kamer stemde op 29 september 2026 in met de [wet Toekomstbestendige Huurcommissie](https://www.volkshuisvestingnederland.nl/actueel/nieuws/2026/09/29/eerste-kamer-stemt-in-met-wet-voor-toekomstbestendige-huurcommissie). Die gaat op 1 januari 2027 in. Sociale huurders kunnen dan ook bezwaar maken tegen een huurverhoging die in hun huurcontract staat, zoals huurders in de middenhuur en vrije sector nu al kunnen. Middenhuurders krijgen een bezwaarmogelijkheid als de Huurcommissie vóór de ingangsdatum ernstige gebreken heeft vastgesteld.

Tegelijk verdwijnt de klachtenprocedure over het gedrag van verhuurders, en moet je gebreken voortaan schriftelijk melden voordat je een zaak start. Over de regel dat zwijgen na een aangetekende herinnering als instemming telt, zegt het bericht van de overheid niets. Tot daar iets over bekend is, blijft een geschreven bezwaar vóór de ingangsdatum de veiligste weg.

Dit artikel geeft algemene informatie op basis van de wet zoals die op 1 juli 2026 gold, de genoemde uitspraken en de bronnen in de tekst. Het is geen juridisch advies voor jouw situatie. Bedragen, maxima en termijnen kunnen per contract verschillen. De tekst is gemaakt door de redactie van AI Rechtshulp met hulp van AI voor brononderzoek en tekst.